¿Puedo vender mi casa para evitar la ejecución hipotecaria?
Al comprar una casa embargada, puede conseguir un gran negocio en una época en la que las ofertas son difíciles de encontrar. “La ventaja de comprar una propiedad embargada es, en definitiva, el precio”, dice John Soffee, agente inmobiliario de Freedom Realty Services en Midlothian, Virginia.
Sin embargo, el proceso es más matizado que la compra de un listado tradicional, y es importante recordar que las ejecuciones hipotecarias están actualmente en mínimos históricos. Durante los dos primeros años de la pandemia, muchos propietarios pudieron permanecer en sus casas gracias a los programas de indulgencia estatales y federales y a los programas que les permitían negociar las condiciones de pago con sus prestamistas. La mayoría de estos programas ya han cesado, y aunque hubo un repunte de las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre de 2022, siguen estando muy por debajo de los niveles anteriores a la pandemia.
Las ejecuciones hipotecarias se producen cuando un prestamista quita una propiedad a un propietario que se ha retrasado en los pagos y ha incumplido su hipoteca. Los prestamistas intentan entonces recuperar la mayor parte posible de su inversión vendiendo la vivienda embargada por un precio ligeramente inferior a su valor. En la situación adecuada, “se obtiene algo por debajo del valor de mercado porque el banco está motivado para conseguir vender la casa”, dice la agente Rose Sklar del equipo Sklar de Coldwell Banker en Weston, Florida.
Significado de la ejecución hipotecaria
La Ley de protección de los inquilinos en caso de ejecución hipotecaria (PTFA) y la ley RPAPL 1305 proporcionan a muchos inquilinos el derecho a permanecer en sus propiedades de alquiler aunque sus propietarios hayan perdido sus propiedades de alquiler después de que el proceso de ejecución hipotecaria haya terminado.
Nadie debe mudarse sólo porque vea que su casero tiene papeles de ejecución hipotecaria. Muchos inquilinos pueden permanecer en sus casas a pesar de una ejecución hipotecaria. Los inquilinos no tienen que mudarse hasta que un juez ordene el desalojo.
Si su casero no paga la hipoteca, el banco presentará una demanda ante el Tribunal Supremo. Si su casero no puede llegar a un acuerdo con el banco, es probable que éste obtenga una sentencia de ejecución hipotecaria y venta que le permita vender la propiedad en una subasta.
No, usted no tiene que pedirlo. Es posible que reciba en su casa papeles con la leyenda “Tribunal Supremo del Estado de Nueva York” en la parte superior. Pueden colocarse en cualquier zona común (como un pasillo o la puerta principal) del edificio en el que vive.
Tenga en cuenta que los casos de ejecución hipotecaria pueden tardar un año o más antes de que se venda la propiedad. Durante este tiempo, el propietario tiene derecho a cobrar el alquiler, firmar los contratos de arrendamiento e iniciar los procedimientos de desahucio, a menos que el tribunal haya designado a una persona llamada administrador judicial.
Vender una casa en mora
El proceso de ejecución hipotecaria más común en Nevada es la ejecución de la escritura de fideicomiso contenida en el capítulo 107 de NRS. Si el propietario de su vivienda no ha efectuado el pago de la hipoteca, el banco o el agente debe entregar primero una notificación de incumplimiento y elección de venta.Deben transcurrir tres (3) meses antes de que el banco pueda continuar con la ejecución hipotecaria. Durante todo este tiempo usted debe pagar la renta al propietario o puede ser desalojado. Aunque la mediación obligatoria es obligatoria en Nevada, su arrendador NO tiene derecho a la mediación obligatoria. La mediación informal con el prestamista siempre está disponible para su arrendador y esto puede retrasar el proceso de ejecución hipotecaria. No es infrecuente que el aviso de impago dure más de 3 meses.Con el aviso de impago, el banco también debe entregar un Aviso de Derechos del Inquilino, que intenta explicar sus derechos como inquilino si su propietario está en el proceso de ejecución hipotecaria.Después de que el proceso de mediación haya concluido o 3 meses, lo que sea más largo, el banco debe entonces enviar un aviso de venta. Este aviso informa al propietario de que la vivienda se venderá 21 días (o más) después de que se registre el aviso. El propietario tiene hasta 5 días antes de la venta para pagar al banco y detener la ejecución hipotecaria. 21 días después de que se registre el aviso de venta o más tarde, su vivienda se venderá en subasta.
Venta al descubierto frente a ejecución hipotecaria
Cualquier persona que alquile una casa, apartamento o casa móvil es un inquilino. El alquiler, también llamado arrendamiento, es un acuerdo por el cual un propietario da a un inquilino la posesión temporal y el uso de una propiedad a cambio de un alquiler. El inquilino también se compromete a pagar el alquiler y a devolver la propiedad al propietario en un momento futuro. Si una persona alquila una habitación de cama, motel u hotel durante cuatro (4) semanas seguidas o más, es un “inquilino” según la ley. La información proporcionada aquí se aplica a las relaciones entre propietarios e inquilinos de viviendas privadas y públicas (como Lakota Homes, Sección 8 y viviendas del HUD). Los inquilinos de viviendas públicas también tienen que mirar a su contrato de arrendamiento, ya que han añadido los derechos y deberes bajo la ley federal.
Una ejecución hipotecaria es cuando un prestamista (como un banco o una compañía hipotecaria) toma el título de su propiedad iniciando una demanda para forzar una venta del sheriff (subasta pública) de su casa después de que usted no pague parte de la deuda. Si se retrasa en los pagos de la hipoteca, el seguro, los impuestos inmobiliarios, etc., el prestamista puede entablar una demanda de ejecución hipotecaria y, finalmente, hacerse con su propiedad tras un periodo de rescate. Si no se redime (paga la deuda) en el plazo establecido por el tribunal, se le exigirá que abandone su casa. Esto le obligará a abandonar su casa. Perder su casa por la ejecución hipotecaria, y también podría afectar negativamente a su calificación crediticia y a su capacidad para obtener préstamos en el futuro. Los derechos y procesos de ejecución hipotecaria se pueden encontrar en la Ley Codificada de Dakota del Sur en los capítulos 21-47, 21-49 y 21-51.